一、商品房买卖的区别?商品房包销与商品房代销？

一、商品房包销法律关系有哪些？

在商品房包销中，存在内部和外部两个方面的三种法律关系。内部关系即开发商与包销人之间的关系，外部关系即包销人和开发商与买受人之间的关系。

1、开发商与买受人之间的买卖关系

在商品房买卖过程中，开发商拥有商品房的所有权，且具有商品房出售主体资格，包销人只能以开发商的名义对外销售。故开发商与买受人才是商品房买卖合同的当事人，开发商与买受人之间构成一种买卖关系。

2、开发商与包销人之间的包销关系

这种包销关系分为两个层次：在包销期限内，包销人以开发商的名义向购房者出售商品房，包销人与开发商对外是一种代理关系;包销期满，包销商购入剩余的包销房，包销商与开发商之间构成一种买卖关系。

3、包销人与买受人之间的关系

如前所述，包销人与购房者之间并不发生直接的买卖关系，但包销人仍然是买卖合同实际的和重要的参与人。

二、商品房包销有什么法律特征？

1、代理说

这种观点认为，“包销行为符合民法中关于代理行为的一般特征。根据民法学的一般原理，代理是代理人在代理权范围内，以被代理人的名义独立与第三人为法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度。” 在商品房包销中，开发商将商品房的全部或部分让包销人独家代理销售，在包销中是以开发商的名义对外销售，购房人也是与开发商签订购房合同，销售商品房的法律后果也由开发商对外负责，这就符合民法理论中关于代理的定义。因此，包销是一种代理行为，而且是一种特殊代理行为。因为，包销人的代理责任相对于其他代理方式是更加严厉的、代理的权限更为广泛、代理的风险相对于一般代理也更大。

“有学者根据民事法律行为相关理论将代理说具体分为附条件的代理行为说和附期限的代理行为说。” 附条件的代理行为说实际上是一种附解除条件的代理行为。所附条件为，若包销期限届满仍未全部售出商品房，则由包销人全部购入，同时代理权终止。附期限的代理行为说是指以双方约定的包销期限为终期的代理行为，在约定的终期到来时代理权终止。

2、买卖说

这种观点认为，商品房包销的最终后果往往是包销人购入房屋，且在包销人开始销售之前，包销人与开发商已就房屋买卖的价格达成协议，只是该协议是一种附条件的民事法律行为，即当包销人未完全售出协议范围内的房屋时，协议产生法律效力，包销人需购入所有剩余未售出的房屋。“从民法理论来分析，买卖合同在实际上有两种含义：其一，买卖合同是出卖人转移财产所有权给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同;其二，买卖合同是出卖人转移其财产权(包括财产所有权和其他各种财产权)给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。

一般认为，第一种含义的买卖合同，即转移一定实物的财产所有权的合同为实物买卖;第二种含义的买卖合同，除实物买卖外，还包括权利买卖。”依该理论，商品房包销行为属于第二种含义的买卖，当开发商与包销人签订了包销协议后，开发商实际上丧失了对协议范围内房屋的销售权利，同时也是间接地转移了这些房屋的所有权，即无论包销人是否能成功将房屋售出，这些房屋的所有权最终都将转移，只是这种所有权移转的对象是不确定的，只有等到包销期限届满才能最终确定。至于为何采取包销的形式而不直接采用买卖的形式主要是因为在现行的法律制度下，包销人自身不能直接从事商品房买卖，只能借助开发商的名义进行销售。此外，包销人也不愿意通过转卖商品房来增加买卖环节(两次买卖)，避免了两次征税的情况。从包销人自身的实力上看，包销人一般资金规模不大，实力有限，不愿先期投入全部买房资金，而是参与到一次买卖中，购入开发商的销售权，既减少买卖环节，又减少资金投入，从而实现与开发商的专业分工和利润共享。

有学者在买卖说的基础上，将包销行为明确定义为特殊买卖行为，认为其包销行为是直接买卖与间接买卖的结合。“具体可分为三种情况：第一，如在包销期限内，包销房全部售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销代理行为的完成而一并完成，间接买卖则代替了直接买卖。第二，如在包销期限内，包销房全部未售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销行为的不发生而直接完成，由包销人直接买进全部包销房。第三，如在包销期限内包销房部分售出，则售出部分的包销房是通过包销来间接完成包销人与开发商之间的买卖关系;而剩余部分的包销房则按包销协议的约定，由包销人从开发商手中直接完成买卖关系，双方办理包销房的买卖手续。”

3、两合行为说

持这种观点的人认为，包销行为是一种动态过程，包销人与开发商的法律关系处在动态变化过程中，如果包销人将房屋全部出售，则包销人与开发商所发生的法律关系仅仅是代理关系;如果包销人只是将房屋部门售出，那么包销人还存在购入房屋的责任，此时包销人则是作为买方与开发商发生了买卖法律关系。因此，商品房包销既不是一种单纯的代理行为，也不是只存在买卖行为，而是一种兼具代理和买卖特性的新型民事法律行为，不能简单地用一种法律行为来定义包销行为。

4、“无名合同说”

这种观点也是学者提出的一种最新的观点，认为当前经济生活的繁杂性和多样性使得法律的规制无法面面俱到，因此没有必要一定要将包销合同归属于哪一类合同。《合同法》在规定了有名合同的同时，也承认了无名合同存在的合法性，只要双方的意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，那么合同就可以成立。对于无名合同应当参照 当事人的意思自治原则和合同目的，适用与该合同相近似的有名合同的法律规定处理，没有近似的有名合同的，则根据《合同法 》第八条的规定，适用《合同法》的原则和民法原理处理。该观点还认为，包销行为其实是一个复合行为，是多个民事法律行为的复合，不同阶段会呈现出不同的行为特征，因此我们只需要根据包销行为所处的阶段，具体分析该阶段的行为特性来加以适用法律，而无须一定要将包销行为归为哪一种行为，这样反而会引起法律适用上的错误。

二、商品房买卖合同？

民法典-商品房买卖合同

1. 合同效力

（1）预售许可证明：未取得商品房预售许可证明的，商品房预算合同无效；若在起诉前取得许可证明的，合同可认定为有效

（2）备案：若合同未约定备案为生效要件，则未备案不影响合同效力；若合同约定了备案是生效要件，从其约定，但一方履行主要义务且对方接受的除外

2. 合同解除权

（1）迟延履行

A. 除另有约定，买受人迟延支付购房款/出卖人迟延交房+催告后3个月内仍未履行，解除权人可以解除

B. 对方催告的，行使期限为3个月；没有催告的，应在知或应知解除事由起1年内行使

（2）质量问题-买受人有权解除

A. 房屋主体结构质量不合格

B. 房屋质量问题严重影响正常居住使用

C. 因出卖人在交房前将房屋出卖给他人并办理过户登记，导致无法交付

（3）无法登记：出卖人原因导致买受人在约定或法定的办理房屋所有权登记的期限届满超过1年仍无法登记的，买受人有权解除

（4）未能订立担保贷款合同导致商品房买卖合同无法履行

A. 因当事人一方原因：对方当事人有权解除合同

B. 因不可归责于双方当事人的事由：双方当事人都有权解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人

三、非商品房可以买卖吗？

非商品房，不等于没有产权的房子，农村平房的土地属于集体，但所建的房子还是归你个人的，你可以卖给村里的其它人，但是不能卖给城镇居民，更不能公开挂牌买卖。追问：奥！是这么回事。我在青岛想购一套房子，产权房价格太高，所以想考虑一下没有产权的，但听说这类房子没有保障，国家是不允许买卖的。也不知道去哪可以查到与此有关的规定。

国家有这样的规定吗？在那里可以查到啊？回答：

你可以在青岛的城乡结合部找那种“旧村改造”的房子。那种房子虽然也算小产权房，但是风险较小。

四、商品房买卖合同的

商品房买卖合同是一种重要的法律文件，它规范了商品房买卖双方的权利和义务，保护了购房者的合法权益。对于购房者来说，了解商品房买卖合同的内容和要点非常重要，有助于避免合同纠纷的发生。

1. 合同主体

商品房买卖合同的主体是购房者和开发商，他们是合同的双方当事人。购房者作为合同的买方，享有购买商品房的权利；开发商作为合同的卖方，有责任向购房者交付商品房。

2. 合同内容

商品房买卖合同的内容应包括以下要点：

• 房屋基本信息：包括房屋的位置、面积、楼层等基本信息。
• 交付标准：规定开发商应交付的商品房的质量标准。
• 价格和支付方式：明确商品房的价格和购房者的支付方式。
• 交付时间：约定开发商应在何时将商品房交付给购房者。
• 商品房所有权：确定购房者取得商品房所有权的条件和时间。
• 违约责任：约定双方违约时应承担的责任和违约金的数额。

3. 合同签订

商品房买卖合同应当以书面形式签订，并由双方当事人或其授权代理人签字或盖章。购房者在签订合同时应仔细阅读合同内容，对于不明确或有疑问的条款可以向开发商咨询。

4. 合同履行

双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。购房者应按时支付购房款项，开发商应按时交付商品房。

5. 合同纠纷

如果在合同履行过程中发生纠纷，双方当事人应通过友好协商解决。如果无法协商解决，可以通过法律途径解决争议，如仲裁或诉讼。

总之，了解商品房买卖合同的内容对购房者来说是非常重要的。购房者在签订合同时要仔细阅读合同条款，如有不明确或有疑问的地方应及时与开发商沟通。在合同履行过程中，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务，保障合同的有效性和顺利履行。

五、商品房限价买卖政策是什么？

限价商品房是可以买卖的，但是前提是要满足一定的条件。购房人取得房屋权属后五年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购住房继续用作限价商品住房向符合条件家庭供应。如果购房人在取得房屋权属五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。目前，交纳比例为35%。综上所述，如果您想要卖限价商品房时，就需要看您所购的限价商品房是否达到五年的时间限制。只有满五年的条件的，才可以出卖。这点关系到产权是否可以转移，是否能够得到法律承认和保护等一系列问题。不是您想交易就交易的。

限价商品房买卖政策

根据我国相关法规，目前限价商品房是可以卖的限价商品房买卖政策如下：

（1）购房人取得房屋权属证书后的五年内不能转让所购住房，如确实需要转让的，要想户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原来的价格且考虑折旧以及物价水平等因素来确定。回购之后，继续用作限价商品房向符合条件的家庭供应。

（2）购房人在取得房屋权属证书五年后才转让所购住房，要按照届时同地段普通商品住房和限价商品房差价的一定比例缴纳土地收益等价款。

（3）买卖限价商品房的时候，需要看所购的限价商品房是不是达到了五年的时间限制，满了五年的才可以用于买卖。

（4）限价商品房购买人未在交房之日起一年内入住的，可由有关部门依法或按照合同约定收回住房、收取违约金并依法追究相关责任。

六、商品房改建后可以买卖吗？

可以。房改房如果想要买卖，前提之一必须是房屋可以上市交易，那就要关注房屋的产权问题，房改房的产权分为三个级别，分别是成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

成本价的产权属于完全产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意直接交易，具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同，但是该产权的房屋不能办理赠与。

标准价产权房屋的购买者只拥有房屋94%的产权，原产权单位对其拥有优先购买权，所以上市交易时需要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照比例进行分成。不过，如果该产权人不想与单位进行收益分成，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，这样就可以拥有房屋的全部产权。

标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权，原产权单位拥有部分价值份额，产权人要想再上市交易时，与标准价产权再交易是一样的。

二、购买房改房需要注意什么

1、了解房改房产权是否可靠：

购房者必须了解房改房产权是否可靠，并了解房主是否补足了相应的公摊和土地使用权出让金费用。同时到房屋管理部门核查产权证的真实有效性，确认原单位是否同意出让，因为大部分房改房原单位都有优先回购权。

2、确认房改房的面积和房龄：

在房产证上面核实房改房的建筑面积、实际使用面积和房龄，并明确房产的土地使用年限和是否已补公摊费用。

3、清楚房改房背景与周边环境：

购房者需要从侧面了解房改房是否有债权纠纷，比如是否抵押给银行，是否拖欠物业费或者水电费等等情形。还必须了解周边配套设施是否完善，生活是否便利等等。

4、慎重办理房改房过户手续：

房产过户手续通常是交易的最后一个环节，也是最为重要的一个环节。所以提醒买卖双方不要先交钱再过户或者先过户再交钱，应该找一家双方都信得过的单位或者中介代为保管，过户手续完成以后再将房款支付给售楼方。

七、商品房买卖合同

商品房买卖合同的重要性

商品房买卖合同对于购房者和开发商来说都具有重要的意义。作为购房者，签订一份替代协议起着明确权益和保护自身利益的作用。对于开发商而言，合同是一份合法有效的文件，可以规范交易流程，确保交易的顺利进行。

什么是商品房买卖合同？

商品房买卖合同是指购房者与开发商在购买商品房时签订的一种法律文件。它明确了双方的权利和义务，并规范了房屋交易的各项事项，如房屋的交付时间、价格、付款方式、交易保障、违约责任等内容。

商品房买卖合同是购房者与开发商之间最重要的约定，它确保了双方的权益，同时也给购房者提供了法律保障。

商品房买卖合同的重要性

1.明确权益：商品房买卖合同作为一份法律文件，明确了购房者和开发商的权益。它规定了房屋的产权归属、使用权、产权转移方式等内容，保障购房者的合法权益。

2.保护自身利益：购房者在签订商品房买卖合同之前必须详细阅读合同条款并了解其中的内容，以确保自身利益不受损害。对于一些不合理的条款，购房者可以与开发商进行协商修改或者选择放弃购买。

3.规范交易流程：商品房买卖合同规范了交易的流程和程序，明确了各方的权责，避免了交易中的纠纷和风险。合同中规定了交付时间、交付标准、付款方式等内容，确保交易按照双方协商的条件进行。

4.保障合同履行：商品房买卖合同作为一种合法有效的文件，有法律效力。一旦发生交易纠纷，购房者可以依法维护自身权益，要求开发商按合同约定履行义务。

如何签订商品房买卖合同？

1.仔细阅读合同条款：购房者在签订商品房买卖合同之前，应仔细阅读合同的各项条款，了解其中的内容和约定，并与开发商进行充分沟通和协商。

2.明确交付标准和时间：在合同中明确规定房屋的交付标准和时间，包括房屋的装修情况、设施设备、交付日期等内容。

3.确定付款方式：合同中应明确规定购房者的付款方式，如一次性付款、分期付款等。购房者应按照合同约定及时支付款项。

4.约定违约责任：合同中应明确约定双方的违约责任和赔偿方式，以便在发生纠纷时有据可依。

5.保留相关证据：购房者在签订合同时应保留好相关材料和证据，以备日后维权使用。

如何维护自身权益？

1.合法维权：一旦发生纠纷，购房者应及时寻求合法途径进行维权，可以通过法律途径向开发商索赔。

2.寻求专业帮助：如果购房者无法自行解决问题，可以寻求专业律师或房屋交易中介机构的帮助，协助处理纠纷。

3.与开发商协商：购房者可以与开发商进行协商，尝试解决纠纷。在协商过程中，购房者可以提供相关证据，维护自身权益。

结语

商品房买卖合同是购房者和开发商之间的法律约束和保障文件，对于购房者来说具有重要的意义。购房者在签订合同时应仔细阅读条款，了解合同内容和约定，保护自身利益。一旦发生纠纷，购房者有权依法维护自身权益，寻求合法途径解决问题。

作为购房者，签订商品房买卖合同是保护自己利益的重要一步，也是对法律的尊重和遵守。只有购房者和开发商共同遵循合同约定，才能保证交易的公平和顺利进行。

八、审核商品房买卖合同，要注意什么？

您好，商品房合同通常好多页，需要审核的要点不可能通过简单的介绍完全描述清楚。

一般关注的点，主要是开放商证照是否齐全，交房日期，交房条件，违约责任条款，解除合同条款、办理房产证的条款、物业条款、定金条款等等。

总之，要多看看，多问问，不懂的条款要让卖方解释清楚，不要签完合同再后悔。

九、商品房买卖合同的附件

商品房买卖合同的附件详解

商品房买卖合同是一种重要的法律文书，它规范了房屋买卖双方的权益和责任。作为商品房买卖合同的附件，承载着买卖双方补充约定的内容，对于确保交易的顺利进行起到了重要作用。本文将详细解析商品房买卖合同的附件。

1. 附件的必要性

商品房买卖合同的附件是根据双方的实际需求而进行补充的内容，是合同的重要组成部分。附件通常包括以下几个方面：

• 房屋共有部分：如果所购买的房屋属于共有产权房，附件中会详细列明产权份额及共有部分的使用规定。
• 装修标准：附件中会对房屋装修的标准、品牌、款式等进行详细说明，以便双方明确装修要求。
• 配套设施：附件中会明确描述小区或楼盘的配套设施，如停车位、游泳池、篮球场等，并说明使用方式及相关费用。
• 交付标准：附件会具体规定房屋的交付标准，包括房屋的交付时间、质量、面积等，确保房屋符合预期。

2. 附件的法律效力

商品房买卖合同的附件与主合同具有同等的法律效力，双方在签订合同时应认真阅读并理解附件的内容。附件中的补充约定一旦签订，双方必须严格遵守。如果出现争议，法院会根据附件的约定进行裁决。

需要注意的是，商品房买卖合同的附件应当是双方真实意愿的表达，并且在合同签订前应进行充分协商和权衡。如果附件中的约定不合理或不合法，可能会导致合同无效。

3. 附件的变更和解除

如果在商品房买卖合同履行过程中，双方需要对附件进行变更或解除，应按照以下程序进行：

• 书面通知：一方提出变更或解除附件的要求，应以书面形式通知对方，并说明变更或解除的理由。
• 协商沟通：双方在收到通知后应及时进行协商，以达成一致意见。
• 补充协议：如果双方达成一致，应书面起草补充协议，明确变更或解除的内容。
• 合同变更：补充协议的内容应作为商品房买卖合同的修订部分，并由双方签署。

附件的变更和解除须经双方协商一致并书面确认，否则任何一方擅自变更或解除附件的行为，可能导致违约责任。

4. 附件的保密性

商品房买卖合同的附件属于合同的重要内容，涉及双方的权益和保密信息，因此附件的内容应当严格保密。双方在签订合同时，应明确约定附件的保密义务，并在合同中明确一方不得将附件内容泄露给第三方。

如果一方违反保密义务，泄露附件的内容给第三方，可能导致严重的法律后果，甚至会承担赔偿责任。

总结

商品房买卖合同的附件是买卖双方根据实际需求进行补充约定的重要内容，对于确保交易的顺利进行具有重要作用。附件的内容应明确具体，合理合法，并经过双方充分协商和确认。双方在签订合同时应认真阅读附件的内容，并遵守其中的约定。如需变更或解除附件，应按照合同约定的程序进行，并达成书面协议。附件的内容涉及双方的权益和保密信息，应严格保密，一旦泄露可能引发法律纠纷。商品房买卖合同的附件在保障买卖双方权益的同时，也为交易的顺利进行提供了法律保障。

十、无效的商品房买卖合同

无效的商品房买卖合同的法律效力

随着商品房市场的繁荣发展和商品房交易的增多，保护购房者的合法权益成为社会各界的关注焦点。然而，在一些特殊情况下，商品房买卖合同可能存在无效的情况，导致买卖双方的权益难以得到保障。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同是指违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背社会公共利益的、损害他人合法权益的合同。无效合同在法律效力上与有效合同不同，对双方当事人的权利和义务具有特殊的法律后果。

无效的商品房买卖合同的界定

在具体的商品房买卖合同中，无效合同的界定需要参考以下几方面的因素：

1. 合同的成立要件：合同的成立要件是指合同必须符合法定的形式和内容要求。如果合同的形式、内容不符合法律规定，将导致合同无效。
2. 协议的真实意思表示：合同双方在订立合同的过程中，应当根据真实的意思进行协商和达成一致。如果合同存在虚假、错误、欺诈等问题，则可能导致合同无效。
3. 公序良俗：合同的内容和行为不能违背公序良俗的原则。如果合同的内容违反了社会公共道德，违背了公序良俗，合同可能会被认定为无效。
4. 法律禁止性规定：根据法律的规定，某些行为是被禁止的，违反禁止性规定的合同也将无效。例如，未经许可的违法开发商销售的商品房买卖合同。

需要注意的是，无效合同是指违法、违背公序良俗等情况下的合同，但是只有经过法院判决或者被相关主管部门认定后，合同方的权益才能得到保护和维护。

无效商品房买卖合同的法律后果

一旦商品房买卖合同被判定为无效，将会产生一系列的法律后果：

1. 合同的解除：无效合同不具有法律约束力，双方当事人可以依法解除合同。
2. 退还已支付的款项：无效合同下，双方当事人应当按照合同的约定进行退还已经支付的款项。
3. 返还过渡性的利益：无效合同下，双方当事人应当返还对方已经取得的过渡性利益，包括但不限于利息、补偿款等。
4. 消除不当得利：无效合同下，对于非法获取的利益，当事人应当消除不当得利。
5. 恢复原状：无效合同下，双方当事人应当恢复原状，即将退还的款项、返还的利益等进行归还，使双方回到交易之前的状态。

如何预防无效商品房买卖合同

为了避免无效商品房买卖合同的发生，购房者在签订合同之前应当注意以下几点：

• 了解法律法规：购房者在签订合同时，应当了解国家和地方关于商品房交易的法律法规，避免违反相关规定。
• 注重合同的明确：购房者在签订合同时，应当确保合同的内容明确、不含有模糊、隐晦的条款，以免引发纠纷。
• 选择权威、可靠的开发商：购房者在选择购房开发商时，应当优先选择有资质、信誉好的开发商，避免与违法销售商品房的开发商签订合同。
• 咨询合同专业人士：购房者在签订合同时，可以咨询合同专业人士，了解合同的条款、法律效力等细节，以保障自己的权益。

购房者在购买商品房时，应当保持警惕，增强自己的法律意识和风险意识，及时发现和解决合同问题，避免因无效商品房买卖合同而导致的损失。

总结

无效的商品房买卖合同是指违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背社会公共利益的、损害他人合法权益的合同。在一些特殊情况下，商品房买卖合同可能会被认定为无效，从而导致买卖双方的权益受到损害。购房者在购买商品房时，应当加强法律意识，注意合同的条款、形式和内容要求，以及选购可靠的开发商，避免无效合同的产生。

出现购房合同问题时，购房者可以寻求法律援助，维护自己的权益。同时，社会各界也应当加强对商品房交易的监管，保护购房者的合法权益，促进商品房市场的健康稳定发展。